قوانين تأجير العقارات في تركيا (3)

كما أوضحتُ في المادتين السابقتين، فإن القوانين التي تنظم تأجير العقارات في تركيا تعتبر حاسمة، لكنها مربكة للمستثمرين في البلاد، ولهذا بدأت هذه السلسلة من المقالات التي تشرح جوانب مختلفة من العقارات وقوانين الإيجار في تركيا.

بصفتنا محامين، لاحظنا زيادة كبيرة في المنازعات الإيجارية في السنوات الأخيرة، ومن خلال هذه المقالات، فإن هدفي هو زيادة الوعي بالحقوق القانونية لكل من المستثمرين الأجانب والمستأجرين الأجانب، ومن ثم تسليط الضوء على الجوانب المهمة للتأجير العقاري.

كما ذكرنا في المقالات السابقة، كان هدفنا تغطية الموضوع بأكمله، حيث بحثتُ في شروط عقود الإيجار والقواعد المتعلقة بإخلاء المستأجرين والقيود المتعلقة برسوم الإيجار.

وفي هذا الفصل الثالث، سنتطرق إلى أحد أكثر الجوانب المتنازع عليها في علاقات تأجير العقارات: التعديلات في العقار المستأجر والمسؤولية عن النفقات الإضافية.

من يتحمل مسؤولية المصاريف الإضافية؟

لا يقتصر التنازع الشديد بين المستأجرين والملاك على مدة عقد الإيجار والرسوم، بل أيضا على النفقات الإضافية المحتملة المرتبطة بالعقار المستأجر.

في قوانين الإيجار التركية، ينص المبدأ الأساسي على أن يتحمل الملاك المسؤولية القانونية عن أي نفقات مالية غير مرتبطة بشكل مباشر باستخدام المستأجرين للعقار.

وهذا النوع من النفقات هو، على سبيل المثال، النفقات المتعلقة بالبناء الأساسي للعقار -طالما أن إعادة البناء ليست ضرورية بسبب سوء استخدام المستأجرين- أو صيانة الارتفاع.

علاوة على ذلك، يجب على الملاك دفع جميع الضرائب والتأمينات المتعلقة بالعقار المستأجر مثل ضريبة العقارات السنوية والتأمين الإجباري ضد الزلازل. ويعتبر أي بند في عقد الإيجار يفرض عبء الضرائب والتأمين على المستأجرين باطلا ولاغيا.

وإذا غطى المستأجرون هذه النفقات، فيحق لهم خصم هذا المبلغ من رسوم الإيجار المستحقة لهم إلى أصحاب العقارات.

ومن الضروري التأكيد أنه يجب على المستأجرين إبلاغ الملاك على الفور بمجرد تكبد مثل هذه النفقات، فقد يؤدي عدم القيام بذلك إلى تحميلهم المسؤولية عن أي ضرر مادي ينشأ عن التأخير في إخطار الملاك.

في الواقع، في حالة وجود أي عيوب داخل الوحدة المستأجرة، يحق للمستأجرين أن يطلبوا من أصحاب العقارات تصحيحها في غضون أمد معقول. وإذا فشل الملاك في الوفاء بهذه المسؤولية، فللمستأجرين خيار تصحيح المشكلة بأنفسهم وخصم التكلفة من مدفوعات الإيجار.

وبالنسبة للفترة التي يُطلب فيها من المستأجرين استخدام العقار رغم العيب، يمكنهم طلب تخفيض معقول في رسوم الإيجار. في الحالات التي يعيق فيها العيب المعني بشكل كبير استخدام العقار المستأجر، يحتفظ المستأجرون بالحق في إنهاء عقد الإيجار من جانب واحد. ولا يمكن للملاك التهرب من الالتزام بالإصلاح، إلا إذا أثبتوا بأدلة قوية أن العيب نتج عن سوء استخدام المستأجرين.

وإذا كانت الوحدة المستأجرة تستلزم أعمال بناء، فلا يمكن للمستأجرين إيقاف أي عمل يتم القيام به ماليًا من قبل الملاك. كما لا يمكنهم إيقاف أي نشاط إعادة إعمار وتجديد معقول أيضًا يكون الملاك على استعداد للقيام به. ومع ذلك، يجب على الملاك السعي إلى أقصى قدر ممكن من الراحة والسلام للمستأجرين أثناء القيام بمثل هذه الأنشطة.

مصاريف أخرى

من ناحية أخرى، فإن المصاريف المرتبطة بالتعديلات غير الضرورية التي يقوم بها المستأجرون على العقار المستأجر تقع على عاتق المستأجرين أنفسهم، مثل طلاء المنزل لتحسين جودته البصرية أو إعادة تصميم المطبخ.

وعلاوة على ذلك، لا يمكن للمستأجرين تنفيذ مثل هذه التعديلات إلا بعد الحصول على موافقة من الملاك. وسيتطلب عدم الحصول على الموافقة أن يقوم المستأجرون بإعادة العقار المؤجر -في نهاية مدة الإيجار- إلى حالته الأصلية، كما لو لم يحدث أي تعديل. وهذا يشكل، في الواقع، أحد الالتزامات الأساسية للمستأجرين، إعادة الممتلكات المؤجرة إلى حالتها الأصلية عند انتهاء مدة الإيجار.

أما في الحالات التي يمنح فيها الملاك الموافقة على التعديلات، فلا يمكنهم لاحقا مطالبة المستأجرين بإعادة العقار المؤجر إلى حالته الأصلية، إذا لم يتفق الطرفان على عكس ذلك.

ومن المهم ملاحظة أنه لا يحق للمستأجرين المطالبة بتعويض عن أي زيادة محتملة في قيمة الوحدة المستأجرة ناتجة عن هذه التعديلات، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك في اتفاقية مكتوبة.

ولا تندرج التعديلات البسيطة الضرورية للوظائف اليومية للعقار المستأجر، مثل إصلاح صنبور المرحاض أو استبدال المصابيح الكهربائية، ضمن فئة التعديلات التي تتطلب موافقة المالك، حيث لا توجد قائمة مطلقة لمثل هذه التعديلات البسيطة.

كما لا يمكن تحميل المستأجرين المسؤولية عن التلف الطبيعي الذي يحدث في العقار المستأجر بمرور الوقت، طالما أن استخدامهم يتوافق مع الغرض المقصود من اتفاقية الإيجار.

إضافة إلى ذلك، فإن أي حكم في عقد الإيجار يضع المسؤولية عن الأضرار الناتجة عن أسباب أخرى غير إساءة استخدام الممتلكات على المستأجرين، يعتبر باطلًا.

وغني عن القول أن المستأجرين مسؤولون عن النفقات الضرورية للاستخدام اليومي للعقار المؤجر مثل تنظيفه وفواتير الكهرباء والمياه والغاز وما إلى ذلك ورسوم الشقة الشهرية.